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行成于思
王志綱破除房地產迷局
王志綱 2011/12/11

 

 

 王志綱破解地產迷局

我從事地產行業已經十來年了,但是近年來很少接受地產演講,因為我們關注的重點更多地是在城市和區域,以及旅游休閑等領域。地產調控到今年,從南到北走下來,幾乎所有老板都在問:如何看待今天房地產的形勢,究竟房地產業的明天將向何處去?所以正好有這個機會來集中回答,談談我的觀點。

 

  觀察中國房地產最好的標本莫過于我們今天站著的這塊土地——三亞,今天我們選擇三亞來探討這個問題,在這家游艇會的酒店開這個會,格外有代表性。

 

  那么我的第一個話題就從海南講起,來回顧一下地產的今昔;第二個話題談談地產的奧秘;第三個話題說說地產的明天。

 

  海南今昔——中國房地產的風向標

 

  我記得20年前,我作為新華社記者來海南,那個時候的海南是中國最狂熱的一片熱土,是最早一批地產冒險家們練身手的地方。包括馮侖、潘石屹這些今天地產圈的不少活躍分子,發家的時候,都有一段在海南撈世界,在這里挖第一桶金,從流氓到紳士的經歷。

 

  那時海南島到處都是帶著發財夢想來冒險的人,這里自然條件好,在天涯海角可以隨地而睡,生活成本低,而且做生意不需要多大資本,因為土地無所謂開發,參與者都是為了轉手倒賣,擊鼓傳花。運氣好,憑空就可以撈一把。

 

  在休閑地產方面做得很大的宋城集團的老板,就曾告訴我,他當時只有500塊錢,就敢闖海南。雖然沒發大財,但海南退潮后,憑借海南的地產啟蒙,懷揣一幅清明上河圖回到杭州建宋城,空手奪槍,硬是把圖紙變為了現實。那個時候,中國人均GDP才800美金,他算是旅游地產的先行者。

 

  印象深刻地是,1992年初幾乎全國銀行的行長們,都扛著錢到海南島炒地,參與擊鼓傳花的游戲,這是海南地產的第一次房地產狂潮。

 

  我記得,瘋狂的狀況持續到1993年6月份,中央提出治理整頓,朱镕基是鐵腕人物,行政命令加經濟手段,僅用30天的時間,限令所有的銀行必須把錢全部收回。錢收不回來就抓人,于是在短短一個月中,海南炒地的資金鏈條斷裂。鼓聲一停,沒有逃掉的炒地者,全都曬死在沙灘上,丟下一片片爛尾樓。

 

  1993年一直延續到96年,還有很多人陸續找到我們,希望可以拯救海南的地產,不少老板還抱著僥幸心理,認為目前的危機只是暫時的,只要熬過寒冬,面包會有的、黃油會有的。但實際上,1996、97、98一直到2000年,近十年海南的房地產一直處于停頓狀態,死守海南島的老板多數都破產了。

 

 王志綱破解地產迷局

 

  回想起十年后,2003年再來海南,當時的市委書記剛調到省里,準備大干一場,曾很興奮也很沉重地跟我講:海南十多年留下了大片的爛尾樓,特別是三亞,不符合美麗三亞的形象,所以我痛下決心準備炸爛尾樓。其后,我們王書記花很多的功夫做調研,剛選了幾個“軟柿子”動手,還有成千上萬的爛尾樓正準備炸的時候,中國的房地產又進入了一個黃金時代。從2003、04、05年開始海南地產井噴了!

 

  我們現在的會場,鴻洲游艇酒店的老板也曾放棄三亞,跑到深圳創業,在深圳賺到一些錢后,2003年在他老家那些叔侄們的要求下,回三亞做游艇,起步也是很艱難的。沒想到,很快碰到海南房地產的第二次浪潮,眼看旁邊的房子從每平方兩三千塊錢漲到了兩萬,王老板借著天時、地利,游艇會,游艇酒店、游艇地產呼呼做起來了。

 

  從2005年一直到09年,海南島被定位為國際旅游島的時候,幾乎中國所有老板,不僅房地產老板,包括礦老板、煤老板,全部往三亞跑。這個時候重新出現了將近20年前潘石屹、馮侖他們空手道炒樓那個盛況。樓價一天三漲,直到2010年春節,連三亞的酒店房價也炒到了幾萬塊錢一晚,可謂全球最貴,簡直不可思議。

 

  在這個大背景下,三亞地產誘人的錢景,吸引了全中國的房地產商全部涌入海南。這個時候地價能不貴嗎?房價能夠不貴嗎?其實,三亞的表現,是中國房地產的一個放大,一個典型寫照。

 

  中國房地產超英、趕美,不少人認為房地產還會漲,但是很多清醒的老板,我們在私下溝通的時候,他們都對這種形勢憂心忡忡,認為一個良性健康的房地產不應該這樣的,這樣的結果最后對于消費者對社會不利,對房地產商也不利,當然也許對某些投機者有利,但對投資者也是不利。今天有些參與制造和搶房地產泡沫,也受到重創。

 

  今天的中國比起20年前的中國,人均GDP從800美金到4000美金,而且中國最發達的兩三億人口長三角、珠三角環渤海,人均GDP已經到一萬美金,增加了十倍,在這個巨變的時代,人們除了吃住行以外更大的消費就是游、購、娛。

 

  剛才姜奇平先生從專家角度談了網上的地產銷售,我認為這是一個金礦,尤其是在房地產的高燒過去之后,怎樣提高附加值,提供服務,提供生活方式,是擺在房地產商面前,需要考慮的問題,可以很好地利用網絡這個平臺。

 

  短短十年的時間,中國成為全球第一的出口大國,經濟總量增長到僅次于美國,成為世界第二,中國在高速發展的同時,也成為全球巨大的消費市場,每天都不斷上演很多傳奇。所以我認為海南不可能出現1993年的慘狀,但是海南會受到這次調控的重大的影響?,F在很明顯,狂熱已經降溫,這是海南的今昔。海南有一種宿命,一直是中國房地產的風向標。

 

 王志綱破解地產迷局

  2010年初,此島上的公寓房價天天漲,最高賣到17萬一平方,據說現在也要7萬一平方,只是有價無市。

 

  房地產的奧秘——硬著陸,還是軟著陸

 

  下面談第二個話題——地產的奧秘。今天的中國,房地產可以說一直是個熱門的話題,各方面的專家都要來這個圈子一試身手,而且頗受歡迎。我曾遇到一個專門講房地產的專家,一年可以賺幾百萬。有些是代表地產商講,有些地產商也常是演講的主角,有段時間內很受媒體追捧,掌握了社會的話語權,讓人覺得不夠客觀。

 

  我講房地產,主要是在趨勢方面,相對超脫。我們現在主要是研究未來城市發展、產業轉型、休閑以及創新性產業相關聯的不動產。我們真正的價值在于盡可能保證自己的公信力,跟各個方面保持一點距離,盡量透過現象找到本質,這樣對于國家、對于企業、對于個人都有好處。

 

  首先分析一下當前中國地產的形勢,也許有人聽了不高興,僅供參考。今天不少房地產老板還抱有僥幸心理,認為這一次宏觀調控還會像之前那樣,只是過眼煙云,熬一段就過去了,到時候將會是絕地反彈,獲得更大利潤,像上一次死里逃生的恒大和綠城一樣。很多人把這個當成經驗和必然。

 

  但是依照我的判斷,告訴大家,這種情況不會再現,為什么呢?首先表現在金融上,今天中國的房地產的火爆可以說是因為之前貨幣投放太多的結果。我記得中國人民銀行一個副行長后來當了亞太銀行的行長湯敏,他說根據他們的測算,如果今天中國市場上需要的貨幣是一百的話,實際上流通的貨幣量是兩百,遠超過現實所需要的貨幣供應量,錢多東西少。所以老百姓也好,商人也好,多余的錢保值增值,最可靠的就是投資不動產,房地產不漲沒有辦法,這是金融問題。

 

  房地產暴漲的時候,幾乎所有人得利,第一個得利的是老板,中國評選首富十個有七八個是房地產商,當然這有一個行業周期,趕上中國高速城市化的過程,房地產首當其沖,扮演主角。某一個周期可能是另外一個產業。這些年中國地產出首富跟房地產的爆發有關,跟中國的高速城市化、城鎮化有關。房地產的暴漲也跟中央的宏觀經濟政策,金融政策有很大的關系。

 

 

  特別是2008、09年,為了應對所謂的美國次貸危機所引起的世界范圍的金融危機,中央從所謂的穩定政權的角度考慮,過于敏感,經過20天時間所謂的政治局調研,就急急忙忙向市場投放貨幣4萬億,加上各省市的配套資金,限期投放,不僅過去幾年調整的效果一風吹,而且有過之無不及。

 

  第一,國進民退這個時候開始了;第二,官商勾結加??;第三,整個中國的國際競爭力受到重創;第四,下一步再有新的危機來的時候,中央可用的手段已經不多了。

 

  現在回過頭來看,其實本來08年出現全球金融危機,正是中國宏觀調控的絕佳機遇,借此給過熱的中國經濟潑潑冷水,趁勢痛下決心實現轉型,中國經濟將更有后勁,更加可持續。但相反,盲目的貨幣投放,只不過把危機向后拖延,實則加重了中國的經濟病。而且這個后果今天正逐漸表現出來,就是通貨膨脹。

 

  如此,怎樣解決通貨膨脹,又擺在了中央決策層面前。這就叫按起葫蘆浮起瓢,一病未除又添新病。

 

  中央現任領導,按照政治潛規則,愿望都是要保證在自己任內不出事,盡量保持社會和諧,最好讓每個人都得到甜頭,然后把位置交給下任。好的方面來說,他們不想動根本,不搞釜底抽薪,順利交棒是好,但是另外一個方面,矛盾積壓太多,棒子交不出去呢?

 

  高速發展,房價翻幾倍,房地產商獲取了暴利,事業發展迅速,叫好;政府通過高價賣地可以大興土木,創造政績,叫好,相關產業也高興,像咱們搜狐、廣告公司、從事服務業的都有人買單,生意很好;其次,整個社會就業好,工資漲了,似乎是都不錯。

 

  但是世上沒有白吃的午餐,為了保增長,保就業,保社會穩定,通過發貨幣促進繁榮,誰知引發通貨膨脹,而且有持續增高的趨勢,如此,必然引起社會更大的不滿,這又有違穩定壓倒一切的宗旨。

 

  所以,今天擺在中國政府面前一個無法回避的難題,就變成如何抑制通貨膨脹。要想經濟能夠繼續走下去不出問題,有兩種選擇:一個是軟著陸,一個是硬著陸。

 

  所謂軟著陸就是要把泡沫擠掉,或使其漸破,消其于無形,然后社會繼續前進,社會可能出現陣痛但不會出現震蕩。如果是硬著陸,就是泡沫擠不掉,而且不斷輸血,揚湯止沸,結果是泡沫越吹越大,最后爆破,經濟出現重大危機,引起經濟持續衰退,社會出現動蕩。政治家應該不愿看到后一種情況。

 

  中國2008、09年應對世界金融危機的決策及出招,我認為有些反應過度,主要是擔心經濟下滑,農民工失業,社會不穩,維穩是第一位的,從這個出發點去決策。而且投資拉動,投給誰?自然是親兒子可靠,所以首先是鐵(路)、公(路)、基(建)項目一哄而上,其中的貪污浪費不用說,還造成了很多隱患和后遺癥。不僅之前所提的調整、轉型、科學發展前功盡棄,民營企業紛紛歸附國企,或者是不做實業轉去放高利貸了。

 

  前幾年溫家寶一直希望調整房地產,但總是前怕狼后怕虎,受各種利益集團掣肘,調整很難貫徹。接著來了美國的次貸危機,更是“一夜回到解放前”?,F在隨著通貨膨脹矛盾越來越突出,發現過不去了,如果不調整很可能出現硬著陸,要出大問題。而要爭取軟著陸,一個躲不掉的問題,就是必須擠泡沫。

 

  如果說前一輪投入了20萬億,其中10萬億的泡沫必須擠掉。那么就需要選一個產業和領域來開刀,擠掉這個泡沫,也許要傷筋動骨,但是對于整個國家經濟沒有根本破壞,我想選擇的就是房地產。

 

  所以中央很明確,一定要把房地產作為調控的重點對象,一定要讓房地產來承擔擠泡沫的角色,很多人不明白這個道理。

 

  那天我跟一些老板講這樣一個動向,一是北京市長和上海市長兩個重要的發言,發言里面有一個重點,北京市長講到:北京市經過兩三年的調整終于解決了一個問題,就是扭轉了曾經對房地產的過度依賴,房地產的貢獻率從占北京市年增長的16%,終于調成了8%。很多人不知道這個話的潛臺詞,也就是如果我們各省市的諸侯們,不能從土地財政當中解放出來,中央的宏觀調控政策就很難得到支持,北京已經表態,房地產貢獻率減一半的時候,并沒有影響北京市可持續健康的增長。

 

  這個月初,上海市長也在一個場所里面講:通過兩三年土地調控,把上海的房地產貢獻從17%減到了7%——8%。諸侯們的表態,就是對中央說,我們這邊扛得住。

 

  同時,中國銀監會主席劉明康也強調:銀監會2008年開始就要求商業銀行進行房地產壓力測試,當房價下跌40%時,銀行的貸款覆蓋率仍能達到110%;而最壞的情況發生,即當房價下跌50%,銀行的貸款覆蓋仍能達到100%,雖然利息不能回收,但本金沒有問題。這個也是向中央表決心,向社會發信息,對地產的跌價我們已經做好準備了。

 

  大家想,政府做好準備,銀行做好準備,還有誰沒有做好準備?還有三家沒有做好準備,那就是:房地產老板、大量物業的持有者,還有投機投資房地產的人,這就是一個格局。

 

  這個格局的潛臺詞,就是中國經濟要實現軟著陸必須擠泡沫,泡沫主要集中在房地產,要擠多少?打個比方,如果說有10萬億的泡沫,房地產老板扛三分之一,銀行扛三分之一,房產的持有者,投資也好,投機也罷,也要扛三分之一。也就是房地產回到五年前價值上面,現在兩萬塊錢一平方米咱們降一萬怎么樣,死不了人。

 

  最后的結果長痛不如短痛,所有人付出代價的同時,中央所發十萬億鈔票消失無影無蹤,這個時候危機過去了,經濟又會繼續往前走。這是我個人認為地產調控臺前幕后決策的奧妙。

 

  所以我判定,這次房地產調控不是假的,是真的,這次房地產調控一定把泡沫擠掉,不擠掉過不去。我們要保政權,這次調控把泡沫擠掉是條件。

 

  我跟很多老板交流的時候,都告訴他們,你們應該搶收過冬,以時間換空間?,F在我們很多客戶已經采取了準備過冬的措施。這是中國地產的現實需要,不是主觀意志可扭轉的。不少地產老板還抱有幻想,認為政府要依賴房地產,最終還得放松。但如果涉及到政權的根本,我想政府不會讓步。

 

  明天的奶酪在哪里?——危中有機

 

  那么,面對房地產調控,明天的奶酪在哪里?下一步怎么走?

 

  首先,我認為中國房地產從大格局上講,還有比較好的黃金時段,至少十年。因為這跟整個中國城市化有很大的關系。大家知道,1993年朱镕基對海南島炒地痛下殺手的時候,中國的城市化率不到15%,大多數人被限制在北京、上海等大城市之外。短短的將近20年不到,現在中國城市化率大致到了50%,如果加上城郊那些已經住下來,離開農村進入城市的打工者,我想城市化率大概有60%。這個巨大的流動和進城的人群,造成了中國房地產在全球最興旺的景象。

  根據其它國家的發展經驗,一個國家城市化率到30%的時候,是一個房地產的井噴期,到60%的時候,基本上就達到一個平穩期。我們跟發達國家不同,美國城市化率為80%、90%,日本城市化率70%、80%,香港城市化率幾乎100%,中國城市化率60、70%基本上也快到頂了,但還會有一段發展時間,這個城市化的發展周期,也還有一二十年。

 

  第二,在城市化率高速增長的前期,我們所追求的基本上是量的增長,是外延的擴大。比如說追求容積率、大盤,比房子賣的快、賣的多、賣的價高,追求暴利。

 

  那么在后階段,我們所要追求的應該是內涵的擴大再生產。無論是對產品的追求,還是商業模式。我覺得在這方面,龍湖地產是走得最穩健的。

 

  記得16年前,當我在幫碧桂園的時候,所謂房地產就是蓋房子,鋼筋水泥。不僅沒有策劃,規劃設計、園林景觀、廣告營銷、品牌推廣都沒有。大部分地產商都是包工頭轉過來的,只會簡單地蓋房子。當時碧桂園之所以能成功,就是開了房地產不是“鋼筋加水泥”,而是“一種生活方式”的先河。當時幾乎所有現在看來常規的動作,包括最基本的,項目策劃、設計建造,園林環境、廣告銷售、物業管理等都需要自己摸索。

 

  今天這些能力是開發商入門的基本門檻,而房地產相關服務行業也十分成熟,房地產開發所需要任何的專業服務,都可以在市場上整合到。所以我想,今天有一定規模的房地產老板,要操心的不是技術層面的問題,而是戰略的選擇和項目的定位,以及商業模式的設置。能夠蓋房子,還蓋得不錯,是這個行業進門的前提。但只滿足于蓋傳統的住宅,空間將越來越有限。

 

  隨著中國經濟的發展,收入的增加,市場的成熟,觀念的轉變,消費者要買什么?這是房地產商們要思考的問題。如果之前更多地是滿足人們居住的需求,投資和貨幣保值增值的需求;其后,人們生活方式的變化,以及休閑逐漸變為一種生活方式所產生的巨大市場需求,已經使海南島一夜之間咸魚翻身。北方人特別是東北人,已經不甘于在冰天雪地的老家貓冬,而是要到三亞享受陽光海灘,開始是退休一族,之后索性大批北方人在海南做起了生意。而休閑市場的崛起,使得三亞很多高端的休閑平臺——游艇會、高爾夫球場、七星級旅游度假酒店生意火爆。為什么海南又熱了,除了有人為炒作的泡沫成分,巨大的市場需求是不容忽視的。

 

王志綱破解地產迷局


  我認為中國房地產成長周期還沒有結束,但是有一個根本的變化,首先從追求數量到追求質量,從追求外延化的生產,到追求內在的提升;其二,從產品為王,到平臺為王,服務為王。比如說海南,20年前就提出分時度假,產權式酒店,但太超前,沒有市場。但經過這些年的發展,已經被市場接受,而在服務方面也逐漸成熟。

 

  我前天過來打球,發現不管是在球場預定,還是游艇出租,潛水和海上游樂項目,包括怎么安排行程,打高爾夫路線,七星級酒店的體驗等,都有提升的空間。如果能有一個平臺把這些經絡打通,形成一個服務網絡,將會有巨大的市場空間。但這些都不是簡單地蓋房子,不但需要硬件,重要的是軟件,是服務。過去開發商賺錢容易,只考慮蓋房子賣出去了事,但今后只有在整合和服務上下功夫,才具有增長空間和可持續性。

 

  在這種背景下,下一步像電腦一樣我們不能簡單地只滿足于傳統的PC機,我們要不斷地給它換芯片。下一步,房地產需要打造未來的生活平臺,比如養生、養老、休閑度假、會議培訓、購物娛樂、多種豐富的體檢。

 

  過去進入房地產可能是一夜暴富,傻瓜都能賺錢,不會有人花功夫去做附加值,導致不少短期行為,看著繁榮,但不可持續。所以,我常說,危機是好事,只有遇到危機,才會逼著企業轉型,如果日子好過,一定是蘿卜快了不洗泥。

 

  當房地產大規模、疾風暴雨般的發展放緩后,人們才會靜下心來,研發新的產品,新的平臺。養老和養生十年前我們就提出來了,但是那時候一是技術手段不成熟,但根本的還是地產開發太容易,不用下功夫房子都好賣,所以老板只是滿足于借用一個概念,并不投入資金和精力真做。

 

  但現在不同,一是有巨大的市場需求,二是有相應的配套設備和服務,三是不下功夫要被淘汰。這時候,誰先先行一步,開發出一個模式,就將贏得一個時代。比如,萬達開發了城市綜合體這種模式,在各個城市推廣,迅速做成地產老大;華僑城集團借助東部華僑城的成功案例,以低成本打入新的區域;杭州宋城集團僅憑一臺演出,不僅成功上市,還成為許多城市競相邀請的對象。工作室為龍湖制定的山、海、湖戰略,使之提早3年實現新的戰略布局,在這次地產調控的大環境下,煙臺的海上度假項目開盤幾天就取得30億的銷售業績。養老這個題,也有開發商提早幾年就在摸索,并且嘗到了甜頭?,F在人們越來越長壽,而且有了一定積蓄,不滿足于被動養老,能跑能動,怎么給他們提供不僅舒適,而且豐富的生活,開發商有很多功課要做。捷足先登者將會有超額回報。

 

王志綱破解地產迷局


  現在做房地產,不僅要懂蓋房子,還要能整合資源,搭建平臺,提供生活方式和網絡。我相信中國房地產企業,如果能正視調控,積極對應,把握機會,一定能更上一個臺階,產生一個飛躍。預祝大家成功。

 

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